城市群成房企投资布局“主阵地”

各房企１１月销售数据已相继披露。机构统计数据显示，１１月ＴＯＰ１００房企超７成销售业绩实现同比增长，部分头部房企单月销售金额、销售面积实现两位数增长。

经济基础好、人口流入量大的热点城市成销售“主战场”，这类城市也是房企投资布局主要阵地。有分析人士认为，在当前环境下，房企投资将更加倾向具备长期需求支撑的一二线城市和核心城市群。

业绩靓丽

据机构统计，１１月，中国恒大、中国海外发展等头部房企销售实现两位数增长。截至１１月末，ＴＯＰ１００房企中近８成销售业绩超去年同期。设定全年销售目标的房企中，近６成完成率达９０％以上。

中国恒大１１月实现合约销售额４６０．７亿元，同比增长２４．３％；合约销售面积５０９万平方米，同比增长３１．７％；前１１个月，累计实现合约销售额６７８６．６亿元，同比增长１６．９％，提前完成全年６５００亿元的销售目标；累计合约销售面积７５７５．４万平方米，同比增长３４．５％。中国恒大１１月实现销售回款５５５．７亿元，前１１个月累计实现销售回款５８６３．１亿元，超过去年全年４７１５亿元的回款额。

中国海外发展１１月实现销售额３４８．２８亿元，同比增长６５．２％；合约销售面积１７２．８９万平方米，同比增长５６．２％。前１１个月累计实现合约销售额３２０９．３６亿元，同比增长１０．０％；合约销售面积１７１４．６２万平方米，同比增长４．８％。

碧桂园１１月实现权益销售额约５７１．４亿元，权益销售面积约６６１万平方米，同比则分别下降５．００％、８．９８％。

中指研究院数据显示，前１１个月，ＴＯＰ１００房企销售额均值为１１２８．２亿元，增长率均值为１２．０％。销售额超千亿的房企有３２家，较去年同期增加５家。

二三线城市成交活跃

克而瑞地产研究中心数据显示，其监测的２９个重点城市１１月新建商品房成交面积２８０１万平方米，环比增长４％，同比增长１６％。

其中，一线城市成交面积３４３万平方米，环比下降１％。克而瑞地产研究中心称，分城市来看，受供应量低影响，１１月北京和上海两地成交面积环比均出现下降。深圳受供应放量叠加限价政策影响，部分项目售价低于市场预期，“打新”火热，成交面积环比增幅较大。

如备受关注的深圳华润城润玺一期，该项目一期仅推售１１７１套房源，符合选房资格的购房者达到９６９０户，中签率仅约１２％。“买到房相当于中５００万大奖”“万人抢房”“众筹打新”等词被贴到了该项目上。

二三线城市１１月成交面积２４５７万平方米，环比增长４％。在克而瑞地产研究中心监测的重点城市中，６成城市１１月的成交面积实现环比增长，涨幅多在４０％左右。就具体城市来看，成都以６２％的环比涨幅领跑，西安以４３％的环比涨幅排在第二名，徐州、南京、常州等紧随其后。

克而瑞地产研究中心称，成都、西安两地１１月销售面积环比大幅增长主要得益于供应量增加，经济基础继续向好，城市热度提升。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，徐州及周边城市房价上涨主要或受高铁规划利好消息影响。

城市群成投资热土

销售火热城市多是房企投资布局的主要选择地。

亿翰智库数据显示，１１月３０日至１２月６日，其监测的５０强房企中的１８家房企在１６个城市合计获得土储面积３４９．２万平方米，合计地价为３６８．３亿元。投资主要聚焦环渤海区域，大连、济南合计成交面积达１２０万平方米。其中，龙湖集团和中海企业发展分别斥资１１．３６亿元、１２．４２亿元，各在大连斩获一宗宅地。

１１月，万科Ａ新增１６个开发项目，合计权益建筑面积２５２万平方米，投资金额为１３９．１９亿元，投资城市包括佛山、盐城、徐州、武汉、南京等。其中，佛山的权益建筑面积为３３．３万平方米；江苏盐城、南京等四地的合计权益建筑面积约４８万平方米，占比近２０％。

据克而瑞地产研究中心统计，１１月５０强房企新增拿地建筑面积的５３％位于３０个城市。今年以来，５０强房企拿地ＴＯＰ１０城市的建筑面积占总投资的２５％。２０１８年－２０２０年，５０强房企拿地ＴＯＰ２０城市中以重庆、武汉、成都、西安、长沙、杭州等城市为主。随着市场持续分化，这类城市仍将稳坐核心地位，成为房企投资的首选城市。

金辉控股执行总裁陈朝荣日前表示，都市圈未来对人口的吸引力将具备一定优势，是未来新房市场进行结构分配的重点区域，房企布局的动力和区域内市场竞争都将加大。布局都市圈将是公司投资的一个重要方向。

“十四五”规划建议提出，优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。加快建设交通强国，完善综合运输大通道、综合交通枢纽和物流网络，加快城市群和都市圈轨道交通网络化，提高农村和边境地区交通通达深度。

中信建投指出，贯穿“十四五”期间的最大国情是中国进入城市化下半场，“十四五”规划中明确提到建设以人为核心的新型城镇化。该阶段最大的特点是城市群及都市圈的发展，以及存量房地产市场的进一步深化。

国泰君安认为，基建带来的人口流入进入尾声，城市群的重构将以产业链的连绵为基础。当前处于经济发展的第三轮大周期，是以制造业为核心动能，人口流动会紧随产业而进行，更细化的产业分工形成产业链连绵带，将是重塑城市群的关键。在此背景下，房企布局也将出现重大转移，并带来布局城市群的新周期。

“在‘房住不炒’及融资监管趋严背景下，房企投资会更加倾向于经济基础好、资源聚焦能力强、具备长期需求支撑的一二线和核心城市群。”中指研究院企业研究总监李建桥告诉中国证券报记者。