房地产市场长效机制呼之欲出

 长期以来，中国房地产市场调控仅具备短期效应，限售、限价、限购、限贷政策均属于短期调控政策，唯有建立长效发展机制，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，才能推进房地产健康发展。实际上，房地产长效机制已在路上，包括住房登记信息、土地登记信息全国联网，建立完善的市场化住房租赁制度以及正在立法中的房地产税制度，预计今年后续将有更多制度性政策发布

我国在过去20年房地产调控中，从来没有一次调控政策密集发布程度接近2017年。在“房住不炒”和严控房价的决心下，调控在短期内取得了明显效果。但历史上每一轮调控的经验显示，要保障房地产市场的长期稳定运行，必须尽快建立调控长效机制。住房和城乡建设部部长王蒙徽日前表示，“下一步将加快住房制度改革和房地产长效机制建设，保持房地产市场的平稳健康发展”。无疑，2018年将成为房地产长效机制取得突破的关键一年。

短期调控力度不放松

2017年，我国各地房地产调控政策密集程度前所未有。中原地产研究中心统计数据显示，截至12月13日，年内全国各地接近110个城市与部门（县级以上）发布房地产调控政策，而且多达250次以上。其中，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

“‘房住不炒’不仅仅是房地产调控政策的主基调，也将是长效机制的主基调，这四个字将指导未来五年甚至更长时期内中国房地产政策的基本走向。”链家研究院院长杨现领分析认为，短期内调控政策不会放松，甚至趋于强化，尤其对于新热点和次热点城市。

“就目前来看，调控政策下的房地产市场呈现平稳健康发展走势，这种政策基调在2018年不太可能出现明显变化，只紧不松的格局不会发生较大调整，潜在新热点城市的调控将趋严，调控的高压仍将存在。”杨现领补充说。

链家研究院分析认为，2018年房地产调控政策会维持中性趋紧态势。主要表现在：一、二线城市的行政性限制政策仍将持续，限售政策可能会推广至三、四线城市，从而防止市场过热；货币政策保持中性，宽松环境不再。

在调控力度不断加强的同时，将分清中央和地方事权，实行差别化调控。“调控政策将避免一刀切，开启打地鼠模式。”中原地产首席分析师张大伟表示，从城市看，房价上涨居前的城市将会继续调控。2017年，各城市调控实行了手术刀式的分类调控，在历史上第一次实现了市场的精准调控。2018年，房地产调控各地依然会采取不同力度。

王蒙徽表示，要坚持调控目标不动摇、力度不放松，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。提高中小城市、县城和中心镇的教育、医疗等基本公共服务水平，引导人口和住房需求合理分布。始终保持高压严查态势，严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。

完善促进“长效机制”

如何落实“房住不炒”？“那就是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，逐步建立房地产调控的长效机制。”易居研究院综研中心总经理崔霁认为，当前的四限政策（限售、限价、限购、限贷）均属于短期调控，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产业健康发展才是长效机制。

长期以来，中国房地产市场调控仅具备短期效应，唯有改革才会让房地产健康发展，建立长效发展机制是关键。全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，房地产的问题不仅仅局限于房地产领域，主要还是房地产以外的问题，所以要制定长效机制，尤其是土地制度、财税制度、金融制度等。

值得注意的是，2017年中央经济工作会议指出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。2018年中央经济工作会议则提出，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。

张大伟表示，从“研究建立”转变为“完善促进”，表明房地产长效机制已经由理论层面进入到了实践层面。结合2017年全年各地房地产政策的一系列举措，从今年年初提出的差异化供地政策，到租赁住房、共有产权住房等公共住房建设的持续推进，再到党的十九大重申“房住不炒”和“租购并举”，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制呼之欲出。

财经评论员马光远同样认为，过去两年“去库存”的提法已经悄然退出，政策侧重点已经转向房地产制度改革和长效政策。

实际上，房地产长效机制已在路上，包括住房登记信息、土地登记信息全国联网，建立完善的市场化住房租赁制度，建立分类调控的土地供应机制，以及正在立法中的房地产税制度，预计2018年后续将有更多制度性政策发布。

“租购并举”成核心

“稳定预期，建立长效机制，重塑住房制度无疑是抓手和利器。唯有此，才能将各项长效机制制度化，不至于落入调控的范畴，不因楼市波动而随意调整。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉如是说。

何谓新的住房制度改革？王蒙徽解释说，就是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

在住房制度改革中，目前力度最大的就是住房租赁市场的发展。万科高级副总裁谭华杰说，租购并举，“租”放在前面、“购”放在后面，说明未来大的趋势就是以租赁的方式来供应住房，租赁应该是住房供应最主要的方式。

事实上，2017年租赁市场已经成为各路资本争夺的焦点。万科、龙湖、远洋、旭辉等行业龙头开发商，纷纷选择以自建团队或合作方式进入长租公寓领域，积极布局；链家自如、魔方公寓、青年汇、蘑菇公寓……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。甚至连互联网巨头阿里巴巴、京东等也在住房租赁市场上重点布局。

“整个行业应深深认识到中国发展租赁市场绝不是短期策略，而是长期战略。”崔霁表示，未来从比重上看，租赁住房的地位和作用会超过保障住房。因为从发达国家和地区经验可以看到，一个健康的房地产市场一定少不了租赁市场的完善，未来租房将成为一种趋势。

张大伟认为，从租赁市场发展角度看，专业化、机构化住房租赁企业发展受到鼓励和支持。预计后续将有更多的政策变化，体现在对企业端做租赁的支持。但从目前的租售比看，房企发展租赁依然基本都是口号，如何落地，能不能落地，依然是需要政策更加倾斜。