从中国房地产三十年,看清未来房价走势!

来源:青州新闻网      时间: 2017-11-27 14:32:56     


纵观长达三十年的中国房地产市场,你还会发现很多很有趣的事情。

例如“中国人是有买房传统的”,“政府每次放水都是为了拉动经济发展”,“任何调控都可以控制房地产市场”,这些其实都是伪命题。

房价趋势如何?其实这个答案完全可以用历史证明。让我们一起翻开中国30年来的房产历史卷轴,对中国房地产市场有一个更深刻的认识。

中国房地产市场诞生

1980年是中国房地产的元年,这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动,中国房地产正式成为了一个产业,开始缓慢的种子发芽阶段。

1984年,邓老肯定了房地产行业的意义,排除了杂音,地产的黄金10年到来。

1987年,深圳进行了首次的公开土地拍卖,催化全国房地产加速发展。

中国第一个房地产泡沫破裂

1988年,海南脱离广东独立建省成立海南省,大批的人来到海南淘金,这些人里就有潘石屹,冯仑,易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。

1991年,国务院进行24个省份的房改,全国房地产进入起飞阶段,同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。

剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧,导致了中国地产的首个调控政策出台。

于是海南泡沫直接炸裂,海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%,引发坏账800亿元。于海南有了三大景观“天涯,海角,烂尾楼”。

同时,海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆,全国房产价格纷纷大跌,房地产市场被冰封。

PS:中国第一批地产人的诞生

中国房地产去库存1.0版本

1995年底,在房价连续阴跌,无人购房的情况下,全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。

1996年房地产行业已然出现了全面巨额亏损。

1997年,在“金融强调”索罗斯等一帮国际炒家的金融市场操纵下,亚洲金融危机爆发,中国房地产行业已经濒临崩溃。

1998年7月3日,政府开始救市,宣布全面终止福利分房。同时,住房分配货币化正式开始。

1998年,房地产市场大热,许多单位抢购住房来分给职工,一口气消化了全国的存量空置房,中国房地产去库存的1.0版本正式开始。

2001年,供需关系开始失衡,在这一年里,前3个月内的北京,房价的涨幅就达到97.3%,政府唯一的选择就是全面整顿房地产。

02年首发调控之“217号文”。从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控,市场对此的反应是涨幅减缓,但是北京房价继续上涨。

03年6月,央行紧接着印发“121号文”,严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付,利率上浮等概念。

121号文效果显著,全国房价应声下跌,上涨势头得到遏制,全国地产行业进入冬季。

房地产去库存2.0版本

美国次贷危机爆发导致了全球金融危机,房地产行业从降温变成了冰冻,土地流拍、地王退地。同时中国的宏观经济环境恶化,经济增速下滑严重,政府开始再度救市,房地产去库存2.0版本开始了。同年四万亿计划正式上线,央行对房地产全面松绑,个人房贷利率下限扩大为70%,首付款最低可以做到20%,上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定。

2009年房价止跌回升,全面燃爆,当年房价上涨25%。

于是再度民怨沸腾,为了安抚民心,09年12月,政府推出国四条,2010年1月又提出“国十一条”。

这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子,怎么做经济适用房,怎么做小户型等等,没有收紧银根,没有降低贷款。所以,全部沦为空调。

2010年4月17日,在接近沸腾的房价面前,国务院印发了“国十条”,国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%,二套房首付不低于50%,三套及以上首付和贷款利率应大幅提高,无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

效果很显著,全国房价也都有小幅下跌,不过当年8月房价开始止跌,颇有报复性反弹的架势。

房地产去库存3.0版本

接下来就是5年的冻市期,2010-2015,全国房价基本不涨不跌,投机绝迹,大横盘状态,库存闲置商品房数量飞速增加,一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产,房价引爆了一波翻倍涨幅,所谓房地产去库存3.0版本。

然后2016年国庆前夕再度开始调控,“限购限贷,限售限价”,到目前为止,调控政策已经响应全国。这些大家都是经历过了的。

历史总是惊人的相似,从中国房产30年,我们能读懂些什么了?

房地产如洪水猛兽,一旦放出来它就会发疯,很难被压制住。唯一的方法是政府用“信贷、利率和限购限贷”这个鞭挞才能整治得住。

从中国房地产的历史可以看得出,政府对于房地产市场的调控可谓煞费苦心。房价高了,买不起房,民怨沸腾;房价低了,经济萧条,怨声载道。

为了发展经济,保障民生,只能拉出这个猛兽一次又一次碰撞经济。其实目的为了什么,是为了割富人的韭菜,来拯救穷人的心病。

1.未来房价会暴涨吗?

从历史规律可以看出,每次放开调控,鼓励购房。都是ZF以“去库存”的名义拿房地产来救市。否则绝不会它做文章,最后导致房价大涨,民怨沸腾。

而从历史上来看,几次房价暴涨的原因分别是金融危机、非典、低迷市场情况下积压的超大库存量。那么现在库存已经去的差不多了,上述的危机事件几乎不可能再发生(全球各个国家对于金融危机的防范已很成熟)。

中国房地产市场开始全面进入横盘时代,未来3~5年,一旦放开调控房价还是会暴涨的。

2.未来房价会暴跌吗?

首先,政府是有砸盘能力的,93年海南泡沫一夜之间崩盘,全国房地产应声大跌,足够说明,只要银行断贷抽资下狠手,中国房价分分钟硬着陆,房价半年暴跌70%不是梦,不过代价是整个中国经济一同完蛋。

所以政府绝不允许房地产行业崩盘,目前政府所有的调控,都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘,仅此而已。

3.调控政策中最重要的因素是什么?

从历史上所有的调控效果来看,当房价上涨的时候,任何政策都不能阻挡房价上涨,全部沦为空调。

唯有减少银行贷款资金是立竿见影的效果,不管是提高首付还是提升利率还是控制贷款总量来说都可以。稍微减一点房价立刻停止上涨,再多一点房价就开始下跌,如果减的狠了房价还能崩盘。

所以,当下次发布调控措施的时候,到底是空调还是真调,你看看有没有缩减房产信贷总量即可,他对房价影响所占据的权重非常大,同时房价崩盘有千万种可能,但是唯独没有政府主动出手砸崩这种可能性。

4.如果横盘,一线城市的房价会涨吗?(此处用北京举例)

93年,海南房地产泡沫炸裂,潘石屹等人逃过一劫是因为他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米,而同期北京人均住房面积才7平方米。

而现在,官方数据统计,北京目前可提供住房700万余套,2020限制人口为2300万。那么每套房按平均100平米算,提供总住房面积为7亿平米,人均为30.43平米/人。而官方统计全国人均住房面积为40.8平米。而且北京还和深圳不一样,北京土著手握2-3套房的比比皆是。需求和房价成正比。

5.租赁市场会导致房价下跌吗?

国家大力发展租赁房市场,是为了学习国外的经验。很多发达国家的核心城市,50%以上的人口都是租房的,是因为绝大部人买不起房(文化与消费观念也不同)。

大力发展租赁市场的初衷目的并不是要打压出售市场,而是给到市场一个方向的引导。

虽然租是另外一种选择,但是交30年的租金,然后滚蛋回老家和交30年按揭贷款,然后拥有一套自己的房子,你选择哪样?当这个金额相等或者接近的时候,相信绝大部分人的选择都是一致的。

不要指望租售并举,租售同权来降低房价,土地资源至始至终都是稀缺的。

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